Diese Seite ist eine Ergänzung zu mehreren Berlin-Reports wie zum Alex oder zum Potsdamer Platz, in denen über Berliner Bauvorhaben und anderen Investitionen berichtet wird. Dazu werden hier einige ausgewählte und besonders interessante Artikel und andere Texte gespiegelt und damit auf Dauer dokumentiert. Manches ist auch mit [Ed: ...] kommentiert. Tipp- und Übertragungsfehler gehen zu meinen Lasten.
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| Investoren für Berlin (1) |
I n h a l t :
- 03.08.2004: Immer mehr Büros stehen leer.
- 18.04.2008: Sony Center verkauft.
- 24.09.2008: Die Finanzkrise erreicht Berlin.
- 22.11.2008: Die Finanzkrise drückt den Gewerbemarkt.
- 24.11.2008: Morgan Stanley in der Klemme. (Finanzkrise)
- 09.10.2009: Neue Gerüchte um Wechsel der Besitzer am Leipziger Platz. (Wertheim-Areal)
Immer mehr Büros stehen leer
10 Prozent auch in besten Lagen nicht vermietet / Schnäppchenpreise bei Geschäftsflächen.
Aus: Berliner Morgenpost, 3. August 2004, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (BM). Wer derzeit in Berlin Büros anmieten möchte, kann sich über eine große Auswahl und Schnäppchenpreise freuen. Und dennoch halten sich potenzielle Mieter zurück. In der Friedrichstraße stehen nahezu in allen Büro-Neubauten ganze Etagen leer, am Potsdamer Platz verlassen Firmen die Luxusadresse, und selbst im Europa-Center dominiert inzwischen der Leerstand.
Nach Angaben des Halbjahresberichtes 2004 des Branchenberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle ist von einem Wachstum auf dem Berliner Büromarkt noch nichts zu spüren. Im Gegenteil: Das Leerstandsvolumen ist in diesem Jahr auf insgesamt 1,519 Millionen Quadratmeter weiter gestiegen. Allein im zweiten Quartal dieses Jahres kamen 42.000 Quadratmeter unvermietete Bürofläche hinzu. Damit ist eine Leerstandsrate von 9,9 Prozent erreicht, die laut Prognose von Jones Lang LaSalle bis zum Jahresende noch auf über zehn Prozent steigen wird. Die Folge ist ein Preissturz bei den Büromieten.
In den vergangenen 3 Monaten sind diese Mieten in Berlin im Vergleich zum Vorquartal durchschnittlich um 6 Prozent gesunken. Im Schnitt kostet der Quadratmeter jetzt nur noch 11,21 Euro im Monat. Für Jones Lang LaSalle ist dieser Rückgang ein Indiz dafür, dass auch die Spitzenmieten, die bisher noch stabil sind, bis zum Jahresende nachgeben werden.
Am Potsdamer Platz kostet der Quadratmeter derzeit noch stolze 21 Euro. Großmieter verlassen das teure Pflaster, und solvente Nachfolger sind nicht in Sicht. So zieht die Dienstleistungsgewerkschaft Verdi gerade mit ihrer Bundeszentrale aus den Park-Kolonnaden in einen eigenen Neubau am Spreeufer in Mitte. Damit verliert der Potsdamer Platz einen seiner drei größten Mieter. Und auch an den Neubauten am Leipziger Platz verraten die Plakate an der Fassade, dass hier noch jede Menge Bürofläche zu haben ist.
Doch nicht nur die Zurückhaltung der Firmen ist Schuld für den hohen Leerstand. Durch die vielen Neubauten, die derzeit entstehen, wird der Preisverfall zusätzlich beschleunigt.v Von Januar bis Ende Juni sind 160 000 Quadratmeter neue Bürofläche hinzugekommen, mehr als die Hälfte davon hat noch keinen Nutzer. "Die Bürobauten werden langfristig geplant. Damals sind die Firmen noch von einem Boom des Neuen Marktes ausgegangen", erklärt Petra Rohland, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, das Überangebot. Die Verwaltung greife hier nicht ein. Das müsse der Markt selbst regulieren.
Und der Markt reagiert bereits. Erst kürzlich haben die Investoren der geplanten Hochhäuser am Alexanderplatz erklärt, dass es mit ihnen vorerst kein Manhattan in Mitte geben werde. Nach Einschätzung der Deutschen Interhotel ist das Projekt in der derzeitigen wirtschaftlichen Lage nicht realisierbar. Lediglich die Sockelbauten der von Hans Kollhoff entworfenen Türme sollen errichtet werden, mit der Option einer Aufstockung in besseren Zeiten. Und auch Kaufhof baut um, aber nicht wesentlich in die Höhe. Doch solche besseren Zeiten sind, so die Branchenexperten in naher Zukunft nicht in Sicht.
F I N A N Z K R I S ESony Center verkauft
Aus: n-tv, Köln, 18. April 2008, ??.?? Uhr MESZ (Wirtschaft). [Original]BERLIN (n-tv.de). Das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin ist an eine Investorengruppe aus Deutschland und den USA verkauft worden. Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) finanzierte nach eigenen Angaben die 600 Millionen Euro schwere Transaktion. Einen Teil des Kredits will die größte deutsche Landesbank an andere Banken weiterreichen.
Erworben hat das vor 8 Jahren eröffnete Sony Center ein Konsortium, das aus einem Immobilienfonds der Investmentbank Morgan Stanley, dem Düsseldorfer Immobilienkonzern Corpus Sireo und dem US-Unternehmen Jon Buck besteht. Der japanische Elektronikkonzern Sony hatte sein Europa-Hauptquartier nach fast vierjähriger Bauzeit Ende 1999 an den Potsdamer Platz verlegt. Das Sony Center beherbergt auf einer Nutzfläche von 125.000 Quadratmetern unter anderem Geschäfte, Wohnungen, Büros und ein Kino.
Der Autobauer Daimler hatte Ende vergangenen Jahres seine Immobilien am Potsdamer Platz an die schwedische Bank SEB für 1,4 Milliarden Euro verkauft. Die Hälfte der Nutzfläche von einer halben Million Quadratmeter will der Autokonzern weiterhin selbst nutzen.
B Ü R O F L Ä C H E N I N D E R K R I S EDie Finanzkrise erreicht Berlin: Immobilienpreise stürzen ab
Immobilienbesitzer in Berlin müssen sich auf einiges gefasst machen: Experten erwarten einen Wertverfall von bis zu 50 Prozent in diesem Jahr. Investoren mit US-Krediten stehen unter Druck. Die erste große Pleite eines Fonds gilt als Alarmsignal.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 24. September 2008, Seite 7 (Berlin) von RALF SCHÖNBALL. [Zum Artikel]
F I N A N Z K R I S EDie Finanzkrise drückt den Gewerbemarkt
Keine ausländischen Investoren mehr und wenig Büromieter / Berlins Makler sehen schwere Zeiten.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 22. November 2008, Seite I1 (Immobilien). [Zum Artikel]
W E R T H E I M - A R E A LMorgan Stanley in der Klemme
Morgan Stanley zählte zu Berlins größten Investoren – bis zur Finanzkrise. Jetzt planen die Banker einen Kurswechsel.
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 24. November 2008, Seite 17 (Wirtschaft) von RALF SCHÖNBALL. [Original]BERLIN (Tsp). Teile des Sony-Centers am Potsdamer Platz gehören ihr. Das neue Kranzler-Eck am Kurfürstendamm ebenfalls. Das letzte freie Grundstück am Leipziger Platz soll mit ihrer Beteiligung bebaut werden. Die US-Bank Morgan Stanley ist mit Krediten, Fonds und Firmenanteilen einer der größten Grundeigentümer Berlins. Etwa 1 Milliarde Euro hat sie hier investiert – und schreckte nicht einmal vor dem Erwerb der "High-Deck-Siedlung" in Berlins Problemkiez Neukölln zurück. Doch nun stoppt die Finanzkrise die wagemutigen Manager: Morgan Stanley laufen die Anleger davon. Das könnte auch Berlins Grundstücksmarkt treffen.
Akut in Schwierigkeiten ist der offene Immobilienfonds "P2 Value". Im September zogen so viele verunsicherte Anleger ihr Kapital ab, dass Morgan Stanley die Notbremse zog und vorerst keine Fondsanteile mehr zurücknimmt. Für Anleger heißt das: sie kommen erst einmal nicht an ihr Geld.
Die Finanzkrise hat Morgan Stanley hart getroffen. Der Börsendienst Dow Jones zitierte am 10. Oktober eine Pflichtmitteilung der Bank, wonach die "Zerrüttung des Marktes im September sie dazu gezwungen hat, Vermögen zu verkaufen und sich gegen Sicherheiten Geld aus staatlichen Kreditprogrammen zu besorgen." Zusätzliches Kapital kam Ende Oktober von der japanischen Mitsubishi UFJ Financial Group: 9 Milliarden Euro für 20 Prozent der Anteile an der US-Bank. Die Krise zwang Morgan Stanley auch zu einem Kurswechsel: Die Investmentbanker erklärten, das Haus in eine Geschäftsbank umzuwandeln. Damit unterwerfen sie sich nicht nur den scharfen Kontrollen der US-Bankenaufsicht SEC, sondern auch jenen der Notenbank Federal Reserve – das erschwert riskante Geschäfte mit hohen Renditen.
Der Rückzug auf Raten kostet Morgan Stanley viel Geld, sagen Analysten: "Wir erwarten miserable Ergebnisse in der Vermögensverwaltung angesichts der Verluste bei privaten Kapitalanlagen und Immobilieninvestitionen", schreiben die Experten der Schweizer Bank UBS. Und der Vizepräsident des Konkurrenten Merrill Lynch sagte vor zehn Tagen in einer Fachkonferenz, dass Morgan Stanley "Anlagegüter" verkaufe, um die Verschuldungsquote zu senken. Dazu sind viele Banken und Hedgefonds wegen der Finanzkrise gezwungen. Im Finanzjargon heißt das "De-Leveraging": Die Firmen verkaufen verfügbare Wertpapiere und Immobilien, um Bargeld zu bekommen. Das braucht man, um Schulden zu bedienen. Denn neue Kredite gibt es nicht, weil keine Bank der anderen traut – und weil der Wert von Aktien und Immobilien sinkt.
"Zurzeit kauft niemand Immobilien", sagt Stefan Loipfinger vom Infodienst "Fondstelegramm", "außerdem sind die Immobilien der meisten Fonds überbewertet". Das ist auch für die Anleger offener Fonds schlecht. Denn wenn die Fonds Immobilien für weniger Geld verkaufen, als sie den Bilanzen zufolge wert sind, dann bekommen Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile weniger Geld, als sie bezahlt haben. Loipfinger zufolge werden die Verluste durchschnittlich 20 Prozent betragen – sofern die Fonds überhaupt genügend Objekte verkaufen, um Anleger auszahlen zu können.
Die Verluste könnten auch deutlich höher ausfallen, denn die Immobilienpreise geraten mangels Nachfrage zusätzlich unter Druck: Die Analysten der Berliner Firma City-Report rechnen damit, dass in diesem Jahr in Deutschland nur halb so viel im Handel mit Gewerbeimmobilien umgesetzt wird wie 2007. Makler Jones Lang LaSalle sagt sogar einen Einbruch des Transaktionsvolumens um über 60 Prozent voraus. Woher soll da das Geld kommen für die "Notverkäufe" von Fonds-Immobilien?
Die Liquiditätsprobleme beim Fonds "P2 Value" dürften für Morgan Stanley noch die kleinere Baustelle sein: Denn im vergangenen Jahr wagte die Bank einen ganz großen Coup und legte den weltweit größten Immobilienfonds überhaupt auf, den "Morgan Stanley Real Estate Fonds VI", mit einem Volumen von 30 Milliarden Dollar. Am 20. Juni 2007 meldete die US-Bank: 8 Milliarden Dollar habe man bei Anlegern eingesammelt, 20 Prozent davon steuere Morgan Stanley selbst bei. Nun werde der Fonds mit Krediten in Höhe von 22 Milliarden Dollar aufgefüllt. Die Einkaufstour mit dem größtenteils fremden Geld war da schon in vollem Gange.
Ob Morgan Stanley die Kredite rechtzeitig vor dem Zusammenbruch des Finanzsystems beschaffen konnte und wie lange die Verträge laufen, ist unbekannt. Aus dem Umfeld von Morgan Stanley heißt es, die Gelder seien langfristig angelegt. Recherchen des Tagesspiegels zeigen, dass die Milliardensumme von Morgan Stanley und ihrem Fonds auch in riskante Beteiligungen flossen. Dazu zählen 1200 Wohnungen in der sozial problematischen "High-Deck-Siedlung", mitten in Berlins Problemkiez Neukölln, sowie 29 Prozent der Aktien der Immobilienfirma Orco Germany, nach eigenen Angaben Berlins größter Immobilieneigentümer.
Die Papiere der Orco Deutschland verloren innerhalb der letzten 12 Monate mehr als zwei Drittel ihres Wertes. Morgan Stanley hält über einen Fonds knapp 29 Prozent an Orco Deutschland. Der Aktienkurs der Orco Property mit Sitz in Luxemburg, der Muttergesellschaft von Orco Deutschland, sank in dieser Zeit von über 100 Euro auf heute gut 10 Euro.
Orco Property ist ein Problemfall: "Verkaufen Sie die Aktie, die Liquidität der Firma ist besorgniserregend gering", rieten UBS-Analysten ihren Anlegern Ende September. Denn Orco sei gezwungen, Immobilen zu verkaufen, das Management spreche von Objekten im Wert von 200 Millionen Euro in diesem Jahr. Bei den bisher unterzeichneten Verträgen habe man zwischen 2 und 20 Prozent weniger erlöst, als in den Büchern der Firma für die Objekte angesetzt sei.
Und in die Orco Germany pumpte Morgan Stanley im vergangenen Jahr Bares: 35 Millionen Euro. Das waren knapp 10 Prozent des Kaufpreises, den Orco für die "Gewerbesiedlungsgesellschaft" (GSG) bezahlte hatte, die in Berlin Produktions- und Lagerflächen mit einer Fläche von 825.000 Quadratmetern besitzt [Ed: Orco hatte auch im Dezember 2006 das Wertheim-Areal am Leipziger Platz gekauft, um dort ab Frühjahr 2009 den preisgekrönten Kleihues-Entwurf zu realisieren].
Die Kapitalspritze war wertvoll, denn Orco Germany hat hohe Schulden: Laut Geschäftsbericht zum ersten Halbjahr 2008 vervierfachten sich die Zinsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum: von 4,5 auf 18 Millionen Euro. Von den rund 540 Millionen Euro Schulden der Firma sind über 105 Millionen Euro "kurzfristige Verbindlichkeiten" – 30 Millionen Euro mehr als im Vorjahreszeitraum. Eine Verlängerung dieser Kredite durchzusetzen, verlangt derzeit viel Überzeugungsarbeit bei den Banken.
Denn die Finanzkrise macht die Kredithäuser misstrauisch: Sie verlangen höhere Sicherheiten von ihren Kunden. "Weil das Geld knapp ist, liegt die Latte für die Zusage neuer Kredite für Immobilienprojekte sehr hoch", sagt Siegfried Gutermann, Sprecher der Eurohypo, einer Tochter der Commerzbank. Bis zu 40 Prozent eigenes Kapital verlangten Banken von ihren Kunden. Außerdem seien die Zinsen für gewerbliche Immobilienkunden deutlich gestiegen. Die Eurohypo musste selbst Ende Oktober den Baustart für den 119 Meter hohen "Atlas-Tower" nahe dem Kurfürstendamm stoppen, weil ein Investor ausgefallen ist.
Ob auch die Berliner Investments von Morgan Stanley auf dem Prüfstand stehen, wollte die Firma nicht beantworten. Experten aber glauben: Je länger die Finanzkrise dauert, desto größer wird der Druck, durch den Verkauf von Vermögen an Bares zu gelangen.
Neue Gerüchte um Wechsel der Besitzer am Leipziger Platz
Die Münchener Immobilienmesse "Expo-Real" ist eine brodelnde Gerüchteküche. Besonders gerne und viel wurde in diesem Jahr über den Leipziger Platz spekuliert. Steht ein Notverkauf an?
Aus: Der Tagesspiegel, Berlin, 9. Oktober 2009, Seite xx (Berlin). [Original]BERLIN (Tsp). Der Eigentümer dieses Grundstückes ist die Orco. Die Aktiengesellschaft war in den vergangenen Jahren aber vor allem durch Verkäufe von Grundstücken und Immobilien aufgefallen. Und da der [Orco-]Aktienkurs sich trotz allgemeiner Hausse an den europäischen Börsen nicht erholen will, lag es nahe, dass nun alle fest mit einem "Notverkauf" des Grundstückes am Leipziger Platz rechnen, besser bekannt als "Wertheim-Grundstück".
Auf der Immobilienmesse machte nun das Gerücht die Runde, dass der Berliner Entwickler Harald G. Huth das Wertheim-Projekt von der angeblich schwer in Turbulenzen geratenen Orco übernehmen wird. Tatsächlich hat dessen Firma "High Gain House Investments GmbH" (HGHI) – zu deutsch: "hochprofitable Immobilien-Investitionen" – den Auftrag, Flächen des inzwischen fast baureifen Projekts zu vermieten – was auch die Orco bestätigt.
Allerdings dementiert das Unternehmen den Verkauf ihres Projekts. Gespräche "mit potenziellen Partnern" gebe es, doch das habe man ja auch nie bestritten. Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung heißt es dazu: "Wir gehen davon aus, dass die Pläne für die Bebauung des Areals so, wie sie mit Orco abgestimmt sind, auch realisiert werden", sagt Manuela Damianakis. Alles andere seien Spekulationen, die nicht bestätigt werden könnten. Von der Firma Huth selbst war gestern niemand für eine Auskunft zu bekommen.
Die Firma Huth ist vor allem für die Entwicklung von Shoppingcentern bekannt. Das Steglitzer Projekt "Das Schloss" hat Huth beispielsweise entwickelt. Am Leipziger Platz soll es zukünftig auch viele Einkaufsflächen geben – deshalb ist die Partnerschaft mit Orco naheliegend und die Einbindung des professionellen Vermieters Huth Garant für gute Verträge. Solche Auftragsvergaben sind in der Branche auch durchaus üblich. Ebenso die Aufgabenteilung: Projektentwickler sind selten die Investoren. Die sind Orco zufolge noch nicht gefunden [Ed: und es stellt sich schon die Frage, ob Orco am Leipziger Platz überhaupt bauen wollte...].
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